Капитальный ремонт фасадов многоквартирных домов

Продолжаем разбирать сложные вопросы, связанные с разграничением капитального и текущего ремонтов общего имущества собственников помещений в МКД. Сегодня читайте о том, к какому виду ремонта относится утепление фасада и восстановление его теплозащиты согласно нормативно-правовым актам и судебной практике.Текущий и капитальный ремонт: являются ли они взаимоисключающими

Виды ремонтных работ

Косметический ремонт фасада включает в себя набор услуг, не предусматривающих вмешательства в конструкцию стен. В них входят мероприятия, направленные на улучшение внешнего вида строения: очистка поверхностей, устранение трещин, частичная или полная окраска. Своевременное проведение косметического ремонта продлевает срок службы несущих стен, отодвигая сроки капитального вмешательства, и существенно экономит затраченные на него средства.

Капитальный ремонт фасада предусматривает не только восстановление внешнего вида дома, но и продление срока его эксплуатации. Мероприятия включают в себя герметизацию швов, выравнивание стен, гидрофобизацию, замену облицовки, штукатурку. Их количество и степень сложности зависят от состояния несущих стен. Косметическая отделка является завершающим этапом капитального ремонта.

Косметический ремонт

При таком ремонте можно вернуть строению его первоначальный облик и при этом обеспечить хорошие защитные функции фасада. В этом случае происходит восстановление наружной части отделки, путем использования разных строительных смесей. И в этом плане крайне важным считается выбор отделочных материалов, чтобы избежать дальнейшего разрушения фасада. И соответственно, если фасад здания был сделан с использованием цементных растворов, то для ремонта должны использоваться такие же составы.

Расчет числа нужных материалов для этой работы зависит от того, какую площадь потребуется ремонтировать. При выполнении косметического ремонта практически никогда не меняется фактура и расцветка фасада. И выполняются такие работы зачастую в несколько этапов:

  • Число материалов, которое понадобится для работ;
  • Подготовка поверхностей к нанесению отделочных материалов;
  • Восстановления поврежденных частей фасада;
  • Окончательная отделка стен.

В то же время нужно учитывать то, что фасад здания эстетически никак не улучшится, но зато с применением современных смесей можно обеспечить хорошую защиту стен от влаги и других воздействий. И в тех случаях, когда отделке строения уже много лет, то лучше использовать метод капитального ремонта фасада.

Виды ремонтов

Прежде чем начать ремонт фасада, следует определиться с объемом работ. А для этого нужно произвести осмотр здания и выявить повреждения. По полученным результатам можно решить, какой ремонт фасадов необходим:

  • Косметический. Это относительно недорого и несложно, такая простая реконструкция проводится, если повреждений немного.

Совет! Если своевременно проводить косметический ремонт фасадов, то можно не только поддерживать презентабельный внешний вид здания, но и значительно отодвинуть то время, когда потребуется ремонт капитальный.

Виды ремонтов
  • Аварийный. Этот вид работ проводится в том случае, если из-за  внешних воздействий повреждена часть отделки (например, отколота одна-две плитки облицовки).
  • Капитальный. Такой ремонт фасадов зданий, как правило, необходим при продолжительной эксплуатации.

Дефекты наружных стен: что входит в ремонт фасада при капремонте многоквартирных домов

1. Перечень работ при капремонте2. Перечень работ при косметическом ремонте3. Кто оценивает состояние фасада?4. Основные проблемы фасадов5. Профессиональный ремонт фасадов

Ежемесячно оплачивая взносы в фонд капремонта, большинство граждан не знает, когда будут выполняться работы и какие именно. Например, что входит в ремонт фасада при капремонте многоквартирных домов?

В перечень входят:

— Восстановление штукатурного покрытия.— Герметизация межпанельных и межблоковых стыков.— Утепление конструкций.— Устройство над балконами и лоджиями верхних этажей козырьков.— Благоустройство входных групп.

— Покраска фасада.

Своевременное выполнение работ продлевает срок эксплуатации здания, на долгие годы обеспечивает целостность и эстетичность внешних стен, комфортные условия проживания. Фасад входит в общее имущество дома, в связи с чем решение о ремонте выносится общим собранием собственников.

Перечень работ и соблюдение требований СНиП

Капитальный ремонт фасадов многоквартирных домов необходимо производить с соблюдением всех нормативных требований. Если дефекты фасадных стен небольшие, жильцы вправе выбрать косметический ремонт, состоящий обычно из таких работ:

— расшивка имеющихся трещин малых размеров;— удаление отслоившейся краски;

— нанесение нового слоя декоративного покрытия.

Во время ремонта фасада многоквартирного дома в перечень работ можно добавить и такие пункты:

— Замена окон и балконов.— Ремонт остекленных балконных конструкций и лоджий.

Читайте также:  Как использовать фасадные штукатурки по кирпичу?

— Установка флагодержателей, табличек с указанием улиц, номеров подъездов и находящихся в них квартир.

Решение вопроса о капитальном либо косметическом ремонте зависит от того, в каком состоянии находится фасад здания. Чтобы дать правильную оценку, необходимо собрать комиссию, в которую должны входить:

— представители Регионального оператора;— директор (главный инженер) управляющей компании;

— представители собственников помещений.

Если площадь стен с разрушившейся штукатуркой превышает 35%, обнажились межпанельные швы, наблюдается разрушение и раскрашивание утеплителя, деформация водосточных систем, то восстановление этих дефектов включается в перечень работ по капитальному ремонту фасада многоквартирного дома. О косметическом ремонте здесь говорить не приходится.

Обобщенный список выполняемых работ:

— очистка поверхностей наружных стен;— заделка межпанельных швов;— монтаж гидро- и теплоизоляционных материалов;— шпаклевание, покрытие грунтовкой, оштукатуривание;окраска;— нанесение водоотталкивающих составов;

— ремонт или замена водосточной системы.

Капремонт фасада многоквартирного дома в большинстве случаев не сопряжен с выселением жильцов. Если собственники ранее привели в порядок, например, свои балконы и лоджии, а эти виды работ включены в список, то их стоимость может быть зачтена в квартплате с соответствующим перерасчетом.

При выполнении капремонта работники подрядной организации должны соблюдать определенные правила. Шумные работы не начинаются раньше 9 часов утра, а заканчиваются не позднее 19 часов. Соблюдается режим тишины в праздники и выходные дни.

Основные проблемы фасадов

Чаще всего наблюдается обветшалость фасадной штукатурки — нередко со стен падают огромные куски. Тогда старую штукатурку полностью удаляют (сбивают) и оштукатуривают здание заново с последующей окраской.

При ремонте фасада обычно выполняют его утепление. В качестве утеплителя можно использовать пенопласт. Огромное значение имеет соблюдение инструкции по его монтажу, в противном случае штормовой ветер может сорвать панели.

В последние годы часто используется такой метод ремонта фасада многоквартирного дома как создание вентилируемой навесной подсистемы, которая затем облицовывается отделочными материалами:

— фиброцементные плиты;— панели из композитных материалов;

— керамогранит и пр.

Следует знать, что этот вид работ не подпадает под действие соответствующего закона, нормирующего капремонт. Отделка задний в такой ситуации выполняется за счет самих собственников квартир, решение об этом принимается общим собранием. Акт подлежит утверждению соответствующими органами муниципального самоуправления.— Статью для вас подготовила биржа копирайтеров youbox (ссылка)

Работы по ремонту фасадов отличаются широким разнообразием. Компания Альпсфера готова выполнить любой тип ремонта наружных стен и отделочных работ в кратчайшие сроки, с соблюдением всех требований нормативов.

Что можно сделать на фасаде при косметическом ремонте

По сути, это даже не ремонт, а нанесение защитных покрытий, предотвращающих очень неприятные процессы деструкции стен фасада. И хотя профессиональные строители не особо жалуют косметический и текущий ремонт стен здания, подобная реставрация позволяет решить три очень непростые проблемы:

  • Предотвратить осыпание кладочного раствора;
  • Местное растрескивание и разрушение бетонной поверхности с оголением арматуры;
  • Выпадение отдельных фрагментов в рядах кирпичной кладки.
Что можно сделать на фасаде при косметическом ремонте

Косметический или текущий ремонт не рассчитан на глубокую реставрацию или полное восстановление элементов конструкции стен. Чаще всего процедура восстановления фасада сводится к затиранию цементно-мастичным раствором трещин и небольших участков с высыпавшимся материалом. Но даже нанесение защитного покрытия, окрашивание фасада способно существенно остановить проникновение влаги и морозное разрушение элементов конструкции фасада многоквартирного здания.

Особенно актуальным остается косметический ремонт фасада многоквартирных домов, расположенных в городской черте в непосредственной близости к промышленным или энергетическим объектам. Повышенная кислотность осадков усиливает процесс разрушения фасада, поэтому жильцы дома, как правило, не дожидаясь капитального ремонта, не упускают возможности сделать косметическое обновление стен.

Капитальный ремонт фасадов.

Рано и ли поздно для любого здания, даже самого крепкого и прочного, требуется капитальный ремонт фасада. Не стоит дожидаться, пока сооружение достигнет значительного разрушения. Очень часто, даже капитальный ремонт проводится в процессе эксплуатации здания и не создаёт значительных помех. Самыми сложными являются работы, проводящиеся на высоких зданиях или в районах с очень плотной застройкой. На сегодня такие ремонты выполняются успешно при помощи промышленных альпинистов.

Капитальный ремонт фасада, в зависимости от состояния самого дома, может охватывать работы по выравниванию и оштукатуриванию стен, по герметизации стыков и швов , по утеплению фасадов, по , по ремонту и восстановлению крыши , по реставрации и другие работы.

Альпинисты нашей компании выполняют ремонт фасадов:

  • высотных многоэтажных домов
  • зданий производственного назначения
  • офисных зданий (как косметический, так и капитальный)
  • кирпичных зданий (ремонт фасада из кирпича)
  • загородных домов (частных домов).

От качества проведенного капитального ремонта фасада будет зависеть срок эксплуатации сооружения, его внутренний комфорт и микроклимат, и, самое главное, внешний облик.

Читайте также:  Как дешево облицевать частный дом? Бюджетные варианты фасада

Обратившись в нашу компанию, клиент может не переживать за добросовестность и профессионализм специалистов. Наши профессионалы качественно, в максимально короткие сроки произведут все необходимые работы по капитальному ремонту фасада здания за доступную цену.

Ремонт фасада многоквартирного дома: что входит и кто должен выполнять

25 Ноября 2017 5:00

На протяжении 15-20 лет в нашей стране идет работа по обновлению жилищного фонда во всех регионах. Сносится ветхое жилье, строятся новые дома и комплексы. А что же происходит с теми зданиями, которые и сносу еще не подлежат и для жилья не совсем пригодны?

Эти строения включаются в программу капитального ремонта, а это значит, что их ожидает ремонт фасада многоквартирного дома. Давайте разберемся, как обновляются старые дома и за чей счет.

Когда возникает необходимость ремонта

Одного только взгляда жильцов на обшарпанные наружные стены не станет поводом для начала ремонта. Необходим тщательный осмотр общего состояния здания и инженерно-эксплуатационных систем.

Для того, чтобы определить действительно ли необходим жилому дому капитальный ремонт, или можно отделаться косметическим ремонтом, созывается комиссия. В состав которой обычно входят:

  • Представители Регионального оператора, он же подрядчик;
  • Руководители управляющей компании, занимающейся обслуживанием дома;
  • Активная группа собственников строения, которое планируется ремонтировать.
Ремонт фасада многоквартирного дома: что входит и кто должен выполнять

Решение о включении дома в программу по капитальному ремонту будет положительным, если выявлены следующие факторы:

  • Штукатура разрушена более 35 % от всей площади здания;
  • В стенах обнаружены швы, влекущие проникновение влаги и сквозняков;
  • Система водостоков и желобов пропускается внутрь дождевые и талые воды из-за деформации.

Нормы и порядок обслуживания многоквартирных домов регулирует СНИП. Согласно этому акту, ремонтные работы бывают текущими и капитальными.

Текущие работы предполагают скорейшее устранение мелких неполадок, замену неисправных частей инженерной системы, шпаклевка и грунтовка небольших участков здания.

Благодаря внимательности и оперативности управляющей организации и самих жильцов текущий ремонт позволит значительно сэкономить затраты на капитальный ремонт.

Что включает в себя капитальный ремонт

Перечень работ, производимых на объекте определяется специальной комиссией. Все виды работ озвучиваются на общем собрании жильцов и согласуются с собственниками жилья.

Над чем будет работать подрядчик зависит от конкретного случая, но в основном капитальный ремонт фасада выполняется по следующим направлениям:

  • Отделка и утепление внешних стен фасада здания, заделка швов;
  • Замена окон и балконов в подъездах;
  • Реконструкция входных зон и козырьков;
  • Установка или обновление лестниц;
  • Полная замена инженерных систем, лифтовых шахт, системы коммуникации.
  • Декоративная отделка, включающая в себя замену кафельной плитки, штукатурки и покраску стен.

Разумеется, за капитальный ремонт платят сами жильцы. Ведь регулярно мы вносим суммы согласно квитанциям. И когда наступает заветная дата начала работ по «обновлению» дома, накопленные самими жильцами, деньги расходуются на ремонт.

Случается и такое, что накопившейся суммы недостаточно для покрытия всех расходов. В таком случае общее собрание собственников жилья выносит предложение о сборе недостающей суммы.

С некоторыми региональными операторами возможно договориться о том, чтобы они авансом провели мероприятия по ремонту. В таком случае оператор берет деньги со счета дома, у которого еще не подошел срок ремонта, а суммы, уплаченные собственниками ремонтируемого дома, идут на восполнение этого счета.

Кто производит работы

Ремонт фасада многоквартирного дома: что входит и кто должен выполнять

Мероприятия по капитальному ремонту реализуются подрядной организацией, она же – региональный оператор.

Деятельность этих организаций осуществляется на основании требований, прописанных Федеральным законом от ФЗ № 255 и регулируется органами исполнительной власти. Обязательным условием при этом является наличие аккредитации у подрядчика и допуски для проведения строительных работ.

Собственники жилья, недовольные работой подрядной организации, могут отказаться от ее услуг и заключить договор с другим оператором. Такие вопросы решаются на общем собрании жильцов.

Заменить систему канализации или поменять окна в подъезде сегодня возможно только если сами жильцы дома выступят с инициативой. С 2005 именно они являются собственниками общедомового имущества и несут за него ответственность. Да и сквозняки в доме или текущая крыша никому, кроме жильцов не мешают.

В былое советское время обслуживанием подъездов занималась власть. А сегодня необходимо нам самими запастись терпением, временем и знаниями в области законодательства, чтобы жить в достойных условиях.

Возможные проблемы

При проведении капитального ремонта фасада МКД подрядчик может столкнуться с различными проблемами. Практически все приводят к изменению плана принятых мер. Последствиями выступают увеличение затрат на материалы и изменение сроков.

Технические

Разрушение внешнего слоя стен

Чрезмерное разрушение частей стен, не входящее в первоначальную смету, приводит к дополнительной деятельности по устранению дефектов и увеличению материальной составляющей проекта.

Мероприятия по устранению глубоких участков отслоения внешнего слоя стен регламентирует Постановление Госстроя РФ №170. Покрытие снимают полностью до основания бетонной плиты или кирпичной кладки. При наличии выпадающих частей, их убирают и производят закладку из новых. Отремонтированные места подлежат дополнительной изоляции от влаги.

Читайте также:  Виды и варианты облицовки фасада клинкерным кирпичом

Затягивание сроков

Действие подрядчика по исполнение запланированных мероприятий по восстановлению фасада регламентируются ЖК РФ, в котором и предусмотрено обязательное выполнение всех возложенных обязанностей.

За несвоевременное завершение капитального ремонта могут применяться меры административной и гражданской ответственности, возмещение неустойки по решению суда.

Сезонность

Планирование ремонтных работ должно учитывать сезон и климатические условия окружающей среды, так гласят акты Постановлении Госстроя РФ №170 и СП Анализ погоды подкрепляют данными метеослужб. В сметы закладывают соответствующие материалы, способные выдержать агрессивное влияние погоды.

Непредвиденное изменение погоды приводит к увеличению сроков завершения капремонта.

Гарантия

Использование подрядчиком некачественных материалов или неквалифицированных кадров для производства мер по восстановлению фасада приводит к уменьшению срока долговечности проведенного ремонта.

Важно! ЖК РФ статьей 182, пунктом 2.3 защищает права жителей, устанавливая гарантийный срок равный не менее 5 годам с момента подписания акта выполненных работ. В течение этого периода все возникшие недочеты, обнаруженные дефекты подрядчик обязан устранить.

Экономические

Недостаточное финансирование из-за неуплаты коммунальных взносов

Каждый месяц при уплате начислений за коммунальные услуги жители МКД обязаны вносить сумму на капитальный ремонт. Денежные средства аккумулируются на специальных счетах. Подробно о способах формирования счета для капремонта общего имущества МКД и Фонде капитального ремонта мы рассказывали в отдельной статье.

Если к моменту начала деятельности накопленной суммы недостаточно, то жильцами может быть произведен дополнительный сбор денег. Вторым вариантом решения проблемы выступает кредит, который плательщики дома оформляют через управляющую компанию.

Госжилинспекция определяет должников среди плательщиков дома. Список таковых отправляется управляющей компании. Для выплаты задолженности жильцам предоставляется срок равный 2 месяцам. При отсутствии поступления денежных средств, решение о способах взыскания требуемой суммы принимает суд.

Необходимость дополнительных действий, превышающих бюджет

Виды деятельности, не включенные в смету, несут дополнительную нагрузку на бюджет ремонта фасада. Требуемая сумма выплачивается региональным оператором из собственных средств. Но после завершения запланированных мер, на жильцов дома возлагается обязанность возместить остаточные денежные средства в соответствии с пунктом 7, статьи 182 ЖК РФ.

Периодическое проведение капитального ремонта является обязательным условием содержания МКД. Из наших материалов вы узнаете о том, что подразумевает под собой капремонт и каких видов бывает, чем отличается от реконструкции, а также что входит в перечень работ по восстановлению крыши жилого многоквартирного дома.

Капитальный ремонт фасада многоквартирного дома

Для покрытия каменных либо кирпичных стен нередко используется штукатурка. Она помогает защитить их от воздействия влаги, ветра и низких температур. Но для того, чтобы она в полной мере выполняла свои функции, за ее состоянием важно тщательно следить и вовремя осуществлять капитальный ремонт.

Реставрация фасадов, выполненных из древесины, отличается лишь тем, что необходимо произвести осмотр на предмет наличия насекомых-вредителей и вытравить их, если это нужно. Для финишного покрытия поверхности должны использоваться специальные составы, разработанные специально для строений из дерева и предотвращающие ее повреждение.

Этапы работ по восстановлению фасада

Восстановительные фасадные работы делятся на несколько основных этапов:

  • Определение объема работ. На данном этапе производится тщательный осмотр всей поверхности наружных стен на предмет изъянов в отделке, трещин, внутренних пустот. Для их обнаружения необходимо внимательно осмотреть всю поверхность и простучать небольшим молотком.
  • Подготовка поверхности. Перед косметическим ремонтом фасада в местах повреждения отделка удаляется до плотно прилегающих к стене здания мест при помощи зубила, молотка или электрического инструмента. Обнаруженные трещины следует углубить при помощи фрезы. Если планируется капитальный ремонт – удаляется вся отделка.
  • Восстановительные работы. В местах повреждения отделки производится герметизация поверхностей и трещин, затем места выравниваются штукатуркой.

Для осуществления любого ремонта фасада лучше закупать материалы хорошего качества, которые отличаются повышенной износостойкостью и долговечность. В таком случае новая «визитная карточка» Вашего дома или офиса будет иметь представительный вид не одно десятилетие.

Ремонт фасада здания включает в себя несколько этапов: штукатурку, окраску и другие работы. Но прежде чем приступить к ремонтным работам, необходимо определиться с характером разрушения. Например, если обнаружена небольшая трещина в стене, то специалисты рекомендуют выполнить ее диагностику, чтобы определить причину образования трещины и предотвратить появление новых дефектов. Среди наиболее распространенных разрушений фасадов зданий специалисты выявляют следующие: трещины, возникающие вследствие усадки здания, а также осыпание штукатурки, краски и появление соляного налета.